Question 1 : qu’est ce qu’un investissement locatif

Un investissement locatif est au contraire de la résidence principale un investissement dont le but n’est pas de l’occuper ou au moins pendant un certain laps de temps.
Il peut se faire à crédit ou au comptant et a vocation de créer une rente ou une capitalisation à moyen ou long terme.
Du fait des taux bas et si cela est possible pour votre prospect ou client, je suggère fortement d’avoir recours au crédit du fait de l’effet de levier.
Si le rendement attendu de l’investissement est plus important que le taux du crédit il est préférable de s’orienter vers cette solution, en fonction des objectifs et choix de votre prospect bien entendu
L’investissement peut se réaliser en location non meublée par la création de déficit foncier
– Le déficit foncier
– Le démembrement
– Le Malraux
– Les monuments historiques
Dans ces dispositifs, on s’adresse à des propriétaires de biens locatifs existants et en bénéfice foncier important avec pour objectif le développement du patrimoine et la diminution de la pression fiscale indirecte
Ou par une réduction d’impôt directe
– Loi Girardin
– Loi Pinel
Ou alors choisir un dispositif récent, le dispositif Cosse qui permet un abattement de 15 à 85 % sur les loyers perçus
L’investissement peut également se réaliser en location meuble en ln ou en lm, a expliqué dans une prochaine session
– Bien ancien que l’on rénove, que l’on meuble et que l’on met en location
– Bien meuble dans le neuf confie à un gestionnaire avec récupération de la tva
O Résidence étudiante
O Résidence de tourisme
O Résidence senior
O Résidence médicalisée
J’ai une grande préférence pour les résidences étudiante et senior
Ces résidences neuves peuvent permettre d’obtenir une défiscalisation ou un principe d’amortissement ce qui permet de ne pas être impose sur les revenus génères

Question 2 : quels sont les critères d’un bon investissement locatif pour le client ?

Je dirais que le premier est qu’il réponde avant tout a ses objectifs.
Un vieil adage dit que l’emplacement doit être le premier critère de choix, le second l’emplacement et le troisième l’emplacement, je suis assez d’accord avec cela
Néanmoins il existe bien d’autres critères à prendre en considération :
– L’environnement du bien
O Si studio ou T2 (proches facs, écoles)
O Si T3 et + (vocation familiale, les commodités, transports, écoles, loisirs, etc.)
– La qualité de l’ouvrage et les prestations
– Le ratio propriétaires / investisseurs
– Le ratio prix / rendement
– la liquidité du produit
Je mise personnellement sur ce dernier critère pour que le bien puisse être facilement revendable

Question 3 : quelles incidences pour la fiscalité ?

En fonction du régime choisi, il y aura défiscalisation, fiscalisation ou non fiscalisation des revenus génères.
Comme dit précédemment, le choix du ou des dispositifs va être primordial en fonction des objectifs du client
Prenons le cas de la défiscalisation :
1- dans une première phase, du fait de revenus fonciers négatifs, on va minimiser le revenu imposable et donc l’impôt sur le revenu
2- vient s’appliquer dans un second temps la réduction d’impôt
3- sur le long terme, notamment dans le cadre d’un crédit amortissable, la baisse des intérêts d’emprunt va générer des revenus du patrimoine et donc de l’impôt sur le revenu et de l’impôt indirect, la CSG/crs qui est passe à 17,2% cette année
Dans le cadre d’un bien ancien, il n’y a pas de défiscalisation, aussi il sera judicieux d’avoir un rendement très positif afin de gommer la création d’impôt direct et indirect génères par l’opération
Dans le cadre du loueur en meuble, deux principes s’appliquent, soit la défiscalisation, soit l’amortissement qui permet de ne pas générer d’impôt sur les loyers perçus sur du moyen voire long terme
Enfin dans le cadre d’investissement du type déficit foncier, la résultante fiscale va être d’écraser voire d’annuler les revenus fonciers existant et ainsi annuler ou minimiser la fiscalité directe et indirecte de votre client

The post MasterClass 360 Formation – Les investissements locatifs appeared first on 360 formation.

Question 1 : Qu’est-ce qu’un investissement dans l’immobilier ?

En économie, un investissement est une dépense immédiate destinée à augmenter, à long terme, la richesse de celui qui l’engage.
On peut ainsi considérer qu’ un investissement en immobilier est l’acquisition d’un bien physique ou dématérialise paye comptant ou à crédit, qui, à long terme est destinée a augmenter la richesse.
Bien évidemment, cette définition économique est générique et nous allons voir qu’il existe différentes familles d’investissement dont les objectifs sont différents et qu’ ils peuvent représenter un avantage fiscal ou non.

Question 2 : quelles sont les grandes familles ?

Même si la résidence principale est considérée comme un investissement immobilier et qu’elle répond à la définition économique ; personnellement je la considère comme une famille a part entière car elle touche à l’affectif et a son quotidien.
Pour information, le taux de propriétaires en France est de 64% pour une moyenne en Union Européenne a 70%. Les pays de l’Est sont majoritairement propriétaires a 90% et plus alors qu’on frôle les 60% dans les pays nordiques.
Sans rentrer dans ces détails que nous pourrons voir dans une prochaine vidéo, cela signifie qu’il existe en France 36% de locataires et que ce chiffre reste relativement stable malgré l’ensemble des politiques menées en faveur de la propriété de sa résidence principale.
Sans faire de raccourci, cela veut dire qu’il existe un marché locatif pérenne en France, nous allons le catégoriser.
On peut classer l’investissement immobilier en deux catégories :
L’immobilier physique et l’immobilier dématérialise dit pierre papier.
A l’intérieur de chacune de ses deux grandes familles, il existe beaucoup de sous familles qui ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux.
Les deux familles d’immobilier physique sont l’immobilier nu et l’immobilier dit meuble et dans chacune de celles-ci il existe de l’immobilier neuf encore appelé la VEFA ou de l’ancien
Au niveau de la pierre papier, la plus connue est la SCPI apparue en France dans les années 60, elle permet de devenir propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la spi, une sorte de mutualisation de l’immobilier locatif traditionnel.
L’OPCI ou Organisme de placement collectif en immobilier est né en 2007, il s’agit d’un mix entre de la pierre papier et des produits financiers afin d’apporter de la liquidité à ce type de produit
Il existe également les Sociétés d’investissement immobiliers cotées qui, comme leur nom l’indiquent sont des société dont le métier est d’investir dans l’acquisition ou la construction d’immeubles a l’usage d’habitation, de commerces ou de bureaux… elles sont cotées sur les marches financiers
Et le dernier ne est le financement participatif plus connu sous le nom de crowdfunding immobilier qui a vu le jour en 2011 qui permet a tout à chacun de participer au financement d’un projet immobilier nécessitant beaucoup de capitaux

Question 3 : quels sont les objectifs patrimoniaux ?

Bien évidemment les objectifs vont dépendre des possibilités financières de votre client/prospect.
Pour ma part, il me semble qu’ au-delà des chiffres, il est toujours nécessaire d’aller comprendre le pourquoi de l’investissement :
– Se créer une capitalisation
– Se créer des revenus complémentaires
– Préparer les études des enfants
– Protéger sa famille
– Augmenter son patrimoine
– Acheter une résidence secondaire / un bateau ?
– Défiscaliser ?
En réalité, il existe autant d’objectifs patrimoniaux que de clients potentiels et sans avoir bien cerne cela, il n’est pas possible de bien sélectionner le ou les types d’investissement.
A ce sujet je vous invite à revoir la Master class de Mathieu au sujet du traitement des objections

Question 4 : Défiscalisation pour ou contre ?

Il y a eu de grandes dérives dans les pratiques de défiscalisation immobilière néanmoins à partir du moment où vous accompagner votre prospect dans une démarche rigoureuse quant au bien et au choix du dispositif, la défiscalisation peut être une opération très intéressante.
Encore une fois cela va dépendre de la situation de votre client ou prospect et de ses objectifs et non du produit que vous souhaitez lui vendre.
– Un prospect ne payant pas ou peu d’impôts n y verra aucun intérêt et la rentabilité de l’opération ne sera pas celle escomptée
– Un prospect très fortement fiscalise n y verra lui non plus pas grand intérêt
Je considère qu’ un foyer fiscal entre 3 000 et 10 000 euros d’impôts peut réaliser un ou des investissements défiscalisant
Si votre client a un objectif de capitalisation, un investissement immobilier défiscalisant a du sens néanmoins son objectif est uniquement de se préparer des revenus complémentaires l’investissement non défiscalisant en meuble me semble beaucoup plus approprié. Il peut exister des montages plus ou moins complexes qui permettent de cumuler différents avantages.

The post MasterClass 360 Formation – Les investissements dans l’immobilier appeared first on 360 formation.

Quelle formation choisir pour intégrer les métiers de la vente en immobilier ?

Vous en conviendrez, il est loin d’être aisé de faire son choix … voir même de savoir où, ou quoi chercher. On vous parle par ici de Loi ALUR, de ce côté là d’un niveau d’étude suffisant pour le devenir, et encore par ici un réseau d’agents immobiliers qui vous certifie qu’il va vous embaucher sans diplôme et que vous allez très bien gagner votre vie au bout de 2 semaines seulement !!

Bref, c’est flou et complexe. A cet effet, nous avons voulu vous proposer un « état des lieux », le plus objectif possible, entre le très classique « BTS agent immobilier », que de nombreux centres de formations / lycées proposent, et le Titre RNCP de Négociateur Technico-Commercial, option immobilier. En premier lieu, les grandes lignes :

Différences entre le BTS agent immobilier et le titre RNCP NTC option immobilier :

Les publics présents en formation :

De l’étude menée, et sans grande surprise, la majorité des étudiants présents en BTS Agent Immobilier ont entre 18 et 22 ans. Jeunes bacheliers, ou avec une courte expérience professionnelle, ils ont décidé de se spécialiser dans l’immobilier au travers d’une formation « BTS » faisant suite à leur rythme « éducation nationale ».
A l’opposé, le titre RNCP (Répertoire National des Certifications Professionnelles) NTC accueille des apprenants dont l’écart-type de l’âge est beaucoup plus large : entre 19 et 52 ans. Ils ont en moyenne 2 expériences professionnelles différentes avant leur entrée en formation, et sont en « reconversion ».

Les professeurs / intervenants professionnels :

Dans le cadre des BTS dispensés en lycées, ce sont des enseignants qui dispensent de cours plus « poussés » que pour la terminale (comptabilité, anglais, etc). Lorsque le BTS est suivi dans un organisme de formations, il s’agit alors de formateurs professionnels, ou de professionnels de l’immobilier venant transmettre leur savoir.
Dans le cadre du titre RNCP, ce sont des professionnels de l’immobilier (anciens ou actuels), devenus (aussi) formateurs pour transmettre leur savoir.

Laquelle de ces deux formations choisir ?

Là est la question ! Et évidemment, aucun réponse ne peut vous être apportée à ce sujet. Nous pensons, chez 360 Formation, que la dynamique d’entrée est différente entre l’une et l’autre. Pour autant, voici les préconisations que nous pouvons vous fournir :
– Regardez attentivement les programmes de formation ;
– Essayez de vous projeter dans l’activité avec les connaissances et compétences indiquées dans ces derniers ;
– N’hésitez pas à demander une PMSMP (stage d’immersion professionnelle tripartite avec vous, l’agence immobilière et pôle emploi), pour vous rendre compte du quotidien ;
– Consultez les avis sur le lycée ou le centre de formation, via internet. Cette démarche vous donnera bien souvent des pistes de réflexion ;
– Enfin, contactez d’anciens étudiants et demandez-leur leur avis:)

Nous espérons que vous y verrez plus clair, et nous tenons évidemment à votre disposition pour en discuter davantage !

The post BTS « agent immobilier » et Titre RNCP NTC « immobilier » : décryptage appeared first on 360 formation.

1- Rappel : différence entre agent immobilier et négociateur immobilier

Agent immobilier :
– indépendant
– chef d’entreprise
– peut montrer sa propre agence
– doit disposer une carte professionnelle pour exercer (depuis 1970)
– peut faire travailler des mandataires immobiliers indépendants ou salariés

Négociateur immobilier :
– salarié
– travaille « pour le compte de »
– représente son employeur à titre exclusif et constant
– a obligatoirement une rémunération composée d’un fixe (socle) constant, et d’une part variable sur les ventes

2- Quelle est la rémunération d’un agent immobilier à la vente d’un bien ?

Comme indiqué ci-dessus, l’agent immobilier est indépendant. En tant que tel, il n’est pas correct de parler d’un « salaire » d’agent immobilier, mais bien de sa rémunération. Ainsi, l’agent immobilier perçoit une rémunération comprise, d’après notre étude, entre 3% et 9% du prix de vente d’un bien immobilier. Cette rémunération est, accessoirement, encadrée par la Loi Hoguet.

3- Subtilité de la rémunération de l’agent immobilier

Si l’on part sur la vente d’un bien immobilier à 100 000 € net vendeur, et que notre agent immobilier est commissionné à hauteur de 5%, alors on en déduit qu’il va percevoir 5 000 €. Alors oui … mais non ! Comment ça, c’est pas clair ? Bon, je m’explique : il est généralement convenu que l’agent immobilier voit sa rémunération calculée sur le montant HT du bien qu’il vend, et non TTC. Donc 5% de 80 000 €, soit 4 000 €. Et n’oublions pas qu’à cette somme viendra se soustraire les taxes inhérentes à son statut (le RSI par exemple). Bref, ça nous semblait important de vous le (re)préciser !

4- Quelle est la rémunération d’un agent immobilier à la location d’un bien ?

En matière de location, le calcul se fait majoritairement au travers du nombre de mètres carré. Il est ainsi convenu que l’agent immobilier gagne entre 11 € et 15 € TTC du m² dans le cadre d’une location. Évidemment, cette fourchette est liée à la zone géographique, au contexte de la demande, et peut être agrémentée d’une somme supplémentaire dans le cadre d’un état des lieux.

5- Et le salaire des négociateurs immobiliers ?

Collaborateurs salariés des agents immobiliers, les négociateurs immobiliers perçoivent une rémunération généralement encadrée au travers de leur convention collective de branche. On peut ainsi aisément vous indiquer les deux composantes de cette rémunération :
– tout d’abord une base « fixe », qui est proche du SMIC (et parfois un treizième mois)
– ensuite, une partie variable, comprise (selon les agences / réseaux / enseignes) entre 25 et 50 % des commissions HT perçues par leurs agences.

Peut être que notre article intitulé « comment devenir agent immobilier indépendant » peut vous intéresser : cliquez ici !

The post Salaires (rémunération) des agents immobiliers ! appeared first on 360 formation.

La principale mission du négociateur immobilier est de négocier les achats et les ventes de biens immobiliers. En fonction de la zone géographique sur laquelle il agit, il doit ainsi, en premier lieu, être en veille quant aux appartements, maisons, terrains et commerces qui sont à vendre ou à louer. Pour ce faire, il utilisera de nombreuses techniques commerciales / marketing afin d’être alerter le plus rapidement possible des diverses transactions potentielles.

Il se chargera alors d’être mandaté par les vendeurs (mandat simple ou exclusif) afin de trouver acquéreur ou locataire pour le bien. Il aura au préalable réalisé une visite du bien afin d’en estimer la valeur et soumettre cette estimation aux vendeurs / loueurs. Enfin, il cherchera, via son fichier clients ou au travers d’une prospection active, les acquéreurs / locataires potentiels et les informera d’une opportunité susceptible de les intéresser !

Vient le temps de la visite. Le négociateur immobilier va alors accompagner l’acheteur ou le locataire potentiel, répondre à ses questions et lui remettre un document récapitulant toutes les caractéristiques du bien visité. A la suite de quoi il jouera le trait d’union entre les exigences du vendeur et les besoins de l’acheteur, afin de trouver un compris. Viendra ensuite logiquement la signature du compromis de vente ou du bail, et enfin, l’éventuelle signature « officielle » auprès d’un notaire.

Quelles sont les qualités et compétences attendues ?

– Un sens aigu du commerce et de la vente
– Une appétence poussée à la prospection et au développement d’un réseau
– Une véritable culture juridique
– Des grandes capacités d’écoute et d’ouverte d’esprit
– De la rigueur, de la persévérance et une résistance certaine au stress
– De la diplomatie / capacité de médiation
– Enfin, une grande disponibilité et des horaires de travail flexibles.

Quels métiers peut on faire après celui de négociateur immobilier ?

Après quelques années d’expérience, et de bons résultats terrain, un négociateur immobilier pourra prétendre prendre des responsabilités managériales (gestion d’équipe, chef de vente, directeur d’une succursale), ou encore se mettre à « son compte » et ouvrir sa propre agence, franchisée ou non.

Quelle est la rémunération d’un négociateur immobilier ?

En très (très) grande majorité, le négociateur immobilier est indépendant. Il est donc commissionné sur ses résultats, sans avoir de part « fixe ». Il reçoit néanmoins deux sources d’entrées financières différentes : celle à « l’achat » et celle à la « vente ». Effectivement, s’il rentre un mandat, et qu’un autre négociateur trouve un acheteur potentiel, alors il est logique que celui qui a trouvé le bien soit lui aussi rémunéré. Les pourcentages de rémunération varient grandement selon les réseaux et enseignes, mais l’on estime la fourchette moyenne gravitant autant des 60% de la commission totale de l’agence.

Quelles formations permettent de devenir négociateur immobilier ?

– BTS Professions Immobilières
– Titre RNCP de Niveau III, option immobilier
– Licence à dominante économique, commerciale ou juridique

The post Fiche métier : zoom sur le métier de négociateur immobilier appeared first on 360 formation.

1- Et si l’on parlait « puissance marketing » des réseaux de franchises immobilières ?

Effectivement, si l’on se met à la place d’un client potentiel, consciemment ou non, on sera davantage rassuré de consulter un agent immobilier d’une enseigne que l’on connaît / dont on a déjà entendu parler, plutôt que de découvrir complètement une marque. D’autant plus si la dite enseigne correspond à de nombreuses publicités (audiovisuelles, papier, digitales), ou à une émission de télé bien connue. Et si la dite enseigne a pignons sur rues, et ce partout en France (voir en Europe), alors nous serons mécaniquement attirés par celle ci plutôt qu’une autre. Il ne faut pas néanmoins négliger non plus les très tendances « avis google » ou autres « avis vérifiés », qui prennent une part de plus en plus grande dans nos décisions.
Ainsi, pour résumer ce premier point, l’adhésion à un réseau de franchise dans l’immobilier peut servir à rassurer vos prospects, dégager de la notoriété, et initier des prises de contacts plus facilement.

2- Et si l’on parlait d’outils et de process mises à disposition ?

Si vous êtes déjà à l’initiative de la création d’une entreprise, et sans support aucun d’un groupe tiers, alors vous savez à quel point il est long et fastidieux de mettre en place des process, sélectionner (acheter / se former) à des outils (qu’ils soient de gestion ou CRM), et ce afin de formater et cadrer votre quotidien. Alors inévitablement, dans l’immobilier et dès lors que vous adhérer à un réseau de franchise, vous recevrez à n’en pas douter le « pack de démarrage » et le « pack de perfectionnement » à votre installation. Véritable boite à outils du quotidien, votre franchiseur vous fournira ainsi :
– un logiciel de gestion immobilière développé sur-mesure pour l’enseigne et ses besoins ;
– un espace web personnalisé (ou personnalisable) très certainement rattaché à la plateforme de l’enseigne, et ayant déjà sa propre visibilité ;
– un accès à un intranet propre au réseau ;
– une possibilité de suivre des formations sur les outils (et sur les métiers de l’immobilier en général), et ce en présentiel ainsi parfois qu’au travers de MOOC / Masterclass ;
– des actions marketing à l’échelle nationale ou locale ;
– un support technique, juridique, et parfois financier ;
– et enfin, des tarifications négociées par l’enseigne pour un certains nombres de produits/services indispensables à votre quotidien, et votre développement !

A tous ses éléments « pratiques » s’ajoutent aussi un véritable devoir de transmission de la part du franchiseur : parrainage pour le gérant, challenges, accompagnement terrain, partage des méthodologies, etc. La réussite du franchiseur passant par la réussite de ses franchisés, il met généralement en place des moyens de soutenir et d’accompagner autant que possible ces derniers.

3- Et si l’on parlait du réseau … du réseau ?

Tout est dans la titre ! Un réseau de franchises est avant tout un réseau ! Et qui dit réseau dit : entre-aide, échanges, business, partages, etc etc. C’est le dernier point que nous souhaitions développer, et il n’est pas des moindres. Ne pas être esseulé, être en rapport direct avec d’autres entrepreneurs de confiance (et de confidence) vivant votre propre quotidien et confrontés aux mêmes difficultés et joies, c’est un incroyable stimulant ! C’est partager vos astuces, vos process qui fonctionnent (et ceux qui ne fonctionnent pas), c’est échanger sur vos techniques de prospection et vos participations à des salons, mettre en commun vos besoins en recrutement, initier des développement commerciaux conjoints, etc etc. Bref, c’est un outil moral puissant sur lequel vous pouvez compter !

Et si vous vous posez la question de comment se fixer vos objectifs au quotidien, alors sachez que nous vous avons déjà mâché le travail ICI !

The post Pourquoi rejoindre un réseau de franchise dans l’immobilier vous facilite la vie ? appeared first on 360 formation.

Résultats généraux de l’enquête

Comme vous pouvez le constater, parmi les modules de formation Loi Alur les plus sollicités, arrive en tête « la plus value immobilière », suivie de près par « la fiscalité immobilière ». En troisième place, c’est « l’acquéreur », puis « les prêts immobiliers » et enfin « les mises à jour des lois de finances ».

Que faut-il déduire de cette enquête ?

Évidemment, l’objet premier de cette enquête pour 360 Formation était d’identifier les besoins en formation des agences immobilières locales, qu’elles soient ou non dans notre réseau de partenaires, afin d’être au plus juste quant à nos développement de nouveaux modules de formation Loi Alur. Pour autant, les résultats de l’enquête sont doublement intéressants : tout d’abord vis à vis de l’objet précédemment cité, mais aussi quant à la dynamique que les agences immobilières en Pays de la Loire entreprennent !
Je m’explique : parmi l’ensemble des propositions qui ont été faites aux répondants de l’enquête, ce sont des modules « pratico-pratique » qui ont été le plus plébiscités ! Effectivement, les cours associés au process de calcul de la plus-value immobilière (ainsi que la fiscalité inhérente à la revente), ou encore la fiscalité immobilière d’ordre générale, semblent être très attendus par les agences immobilières des pays de la loire. Et à juste titre, au regard du devoir de conseil qui leur incombe, ainsi que du potentiel business / développement d’activités horizontales qui peut y être alloué.

Et que fait 360 Formation pour la formation Loi Alur des agences immobilières ?

Nous avons à cœur de répondre au plus grand nombre en matière de formation Loi Alur. Pour ce faire, nous avons déployé de nombreux modules de formation sur notre plateforme d’elearning. Ces modules de formation ont été réalisés par des professionnels de l’immobilier, afin qu’ils soient au plus juste de besoins « terrain ». Vous pourrez ainsi constituer votre « pack » Loi Alur en vous rendant sur notre page dédiée, et vous faire votre propre idée de notre manière d’appréhender le marché de l’immobilier !

The post Quels sont les modules de formation attendus pour la Loi Alur ? appeared first on 360 formation.

Tout d’abord, quelle différence y-t-il entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier ?

Force est de constater qu’il y a de nombreux amalgames de fait entre ces deux termes. Aussi nous vous proposons ici une explication :

Agent immobilier : C’est la personne qui dirige une agence immobilière. Alliant management à la vente, cette fonction consiste à la vente / la location de biens immobiliers, et ce pour le compte de ses mandants, c’est à dire les propriétaires. Il « chasse » et « élève » son portefeuille, relaie les diverses annonces à sa disposition, administre les visites des biens, recherche des acquéreurs potentiels, gère les contrats de location et de vente, et manage son éventuelle équipe de vente. Pour occuper ce poste, l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle appelée carte T.

Agent commercial en immobilier : C’est un des collaborateurs, indépendant, de l’agent immobilier. Il est mandaté par ce dernier afin d’effectuer un certains nombres de missions : réaliser les visites, s’occuper des acquéreurs potentiels, négocier les transactions, etc. Il existe plusieurs appellations possibles pour cette fonction : agent commercial en immobilier, négociateur immobilier indépendant, ou encore mandataire indépendant en immobilier.

Peut on devenir agent immobilier sans diplôme ?

C’est une question que vous êtes nombreux à nous avoir déjà posé. Il existe effectivement plusieurs manières de le devenir, dont voici une récapitulatif :
– être salarié d’un agent immobilier pendant un certain laps de temps ;
– valoriser son expérience en immobilier au travers d’une VAE, et d’un diplôme ;
– valoriser son expérience en dehors de l’immobilier, au travers d’une VAE, et d’un diplôme ;
– passer une formation dont le diplôme permet de le devenir.
Pour davantage d’information sur les manières possibles permettant de devenir agent immobilier, consultez notre précédent article !

Quelles sont les démarches à mettre en œuvre pour devenir agent immobilier ?

Créer son entreprise immobilière

Tout d’abord, vous devez, bien évidemment, créer une entreprise. Effectivement, c’est au travers de cette démarche juridique que vous aurez alors la « coquille » vous permettant d’exister légalement. Point important, en tant que futur agent immobilier indépendant, vous ne pourrez choisir le statut d’auto-entrepreneur. Aussi, et dans la majorité des cas, le choix se portera soit sur une SARL, soit une SAS. Une fois ce statut choisi, vous pourrez alors rédiger les statuts de la société, publier une annonce légale au JO, et envoyer un dossier d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Nous vous conseillons vivement d’être accompagné par un cabinet comptable ou un avocat dans ces démarches.

Obtenir la carte professionnelle

Dès lors que vous entreprise est créée, vous allez alors pouvoir demander votre carte T, afin de pouvoir exercer légalement votre activité d’agent immobilier. Pour ce faire, rapprochez-vous de la CCI, remplissez (et signez!) le formulaire administratif prévu à cet effet, rassemblez les pièces justificatives à joindre à votre dossier, et restituez le tout à la Chambre du Commerce et de l’Industrie dont dépend le lieu de votre exercice.

Obtenir une garantie financière

Vous devez ici « protéger » votre activité au travers d’une garantie financière. Obligatoire dans le cas de la gestion des fonds pour le compte de vos clients, elle possède une palier lié à la durée : 30 k€ au cours des 2 premières années d’activité, puis 110k€ par la suite. Rapprochez vous d’une compagnie d’assurances pour sa souscription.

Souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle

Pour finir, l’agent immobilier doit, là aussi obligatoirement, souscrire à une responsabilité civile professionnelle afin de couvrir son agence (et ses clients) pour les risques financiers, les dommages corporels, ainsi que les éventuels dégâts matériels inhérents à cette activité. Là encore, tournez-vous vers votre compagnie d’assurances pour sa souscription.
Nous espérons que cet article aura répondu à nombre de questions que vous vous posiez quant à l’exercice de l’activité d’agent immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour davantage d’informations si vous souhaitez, demain, embrasser ce métier !

The post Comment devenir agent immobilier indépendant ? appeared first on 360 formation.

Le métier d’agent immobilier (parfois nommé consultant immobilier, mandataire immobilier) est souvent synonyme, pour les personnes extérieures à cette profession, de liberté et d’argent. Que ce soit le cas ou non, plusieurs régions françaises sont « sous tension » en matière de recrutement. Cela signifie deux choses : la première, c’est que les OPCAs et Pôle Emploi / Missions locales sont amenées à en parler auprès d’un large public en recherche de reconversion / spécialisation ; la seconde, c’est qu’il existe ainsi de fait certaines aides en matière de financement de formation (à ce titre, n’hésitez pas à aller consulter le principe de financement de l’AIF par Pôle Emploi dans le cadre de votre formation immobilière)

Mais revenons-en à la question première, à savoir comment devenir agent immobilier sans diplôme ?

1- Être salarié d’un agent immobilier

La première méthode que nous vous présentons consiste a être salarié d’un agent immobilier, lui-même titulaire d’une carte professionnelle, et ce pendant :
– 10 ans si vous n’avez pas le BACCALAURÉAT (ou 4 ans si vous n’avez pas le BACCALAURÉAT mais que vous pouvez justifier d’un statut de cadre dans cette expérience)
– 3 ans si vous êtes titulaire du BACCALAURÉAT

2- Mettre en place une VAE pour votre expérience en immobilier

Si vous avez exercé 3 années dans l’immobilier, en étant ou non salarié, alors vous pouvez « justifier » de votre expérience et de votre compétence pour devenir agent immobilier. Auquel cas vous pouvez demander à avoir l’équivalent d’un diplôme via cette Validation des Acquis de l’Expérience. Il s’agira pour vous de présenter un dossier, s’apparenta à un mémoire, puis de le soutenir devant un jury. L’intérêt de cette solution et que vous pouvez continuer de travailler, et utiliser votre temps libre pour mener à bien votre dossier. Si vous ratifiez correctement et votre dossier, et votre soutenance, alors vous obtiendrez votre VAE, et donc la possibilité de devenir agent immobilier !

3- Mettre en place une VAE hors expérience en immobilier

Tout comme le point numéro 2 ci-dessus, il s’agit ici d’utiliser la VAE afin de sanctionner un diplôme vous permettant de devenir agent immobilier, sans pour autant qu’elle s’exprimer (cette VAE) pour une expérience professionnelle liée à l’immobilier. Je m’explique : vous avez travaillé 5 ans en tant que commercial puis manager d’une équipe commerciale, par exemple : dans ce cas, visez un diplôme, accessible via la VAE, de type licence, et assimilé au domaine commercial. Si vous validez votre VAE, alors vous acquérez, de fait, un niveau « BAC+3 » à dominance commercial, et aurez ainsi le niveau de formation requis pour devenir, légitimement, agent immobilier.

4- Passer une formation dont le diplôme vous permet de le devenir

Dernière possibilité, peut être la plus évidente : passer directement une formation, de type BTS Professions Immobilières ou Licence à dominante économique, commerciale ou juridique. Ce niveau d’étude permet de devenir « directement » agent immobilier. Pour autant, peut aussi être envisagé des formations « courtes » vous permettant de mettre un pied dans le métier en tant que collaborateur d’agent immobilier, et, une fois convaincu que ce métier est fait pour vous, alors soit poursuivre vos études, soit passer une VAE, soit enfin justifier d’une expérience professionnelle suffisante. Cette dernière possibilité est une des démarches entreprises pas 360 Formation au travers de sa formation de Négociateur Technico-Commercial spécialité immobilier : cette formation immobilière, dispensée en région des pays de la loire, est un très bon tremplin pour devenir agent immobilier, donc n’hésitez pas à consulter notre méthode !

Comment opérer correctement ma reconversion professionnelle dans l’immobilier ? Toutes les informations ici !

The post Comment devenir agent immobilier si l’on a pas de diplôme ? appeared first on 360 formation.

Q1-Qu’est-ce qu’une objection

Une objection, au sens commercial, est une objection qui survient dans le cadre d’un achat ou d’une négociation, et qui est formulée par un client potentiel.
Il convient, évidemment, de dissocier les questions des clients potentiels, de leurs objections, car autant les questions sont généralement « neutres » et ont une fonction purement informative, autant les objections sont des avis, des remarques, qui peuventfaire obstacle à l’acceptation de l’offre si elles ne sont pas correctement traitées.

Q2 – Y a t il différente sorte d’objections

Oui, et même de très nombreuses ! Pour autant, si l’on doit schématiser, alors on peut recenser certaines « familles »
Les objections non sincères et non fondées. « Ma maison vaut presque le double de votre estimation »
Les objections sincères et non fondées. « On m’a dit que le mandat exclusif était souvent une mauvaise idée »
Les objections sincères et fondées. « J’ai peur que ce bien rallonge de beaucoup mon trajet maison-travail. »
Et évidemment, on ne traite pas de la même manière ces différentes types d’objections.

Q3 – Alors, comment traiter ces types d’objections

Alors … concernant les objections non sincères, et non fondées, elles sont souvent synonymes de mauvaises foi de la part de votre client ou prospect
Parmi les plus communes, on retrouve les fameuses « j’ai pas le temps, je ne suis pas intéressé, c’est tellement cher, etc ». Autant dire que traiter ces objections semble compliqué. Le plus simple, d’après moi, c’est encore d’y prêter peu d’attention, de les minimiser rapidement, puis de poursuivre votre argumentaire.
Pour les objections sincères et non fondées, c’est très différents. Ici, le client nous fait part d’une remarque qui nous semble à nous, professionnels, hors de propos. Pour autant, le client le pense sincèrement, sérieusement, et en tant que tel, il va vous falloir comprendre la crainte ou le désagrément qui se cache derrière cette objection, . Prenez le temps de lui répondre en lui expliquant, le plus simplement et objectivement possible, et rassurez le quant à cette remarque. Une fois traitée, n’oubliez pas de vérifier que vous aviez bien répondu à son questionnement, au travers par exemple d’un « est-ce que cela répond bien à votre question ? »
Enfin, la dernière typologie, les objections sincères et fondées. Cette remarque est donc pensée, sincèrement, par le client et en plus, l’object de l’objection a tout lieu d’être pensé ! Il convient ainsi d’aller au plus profond de l’échange avec votre interlocuteur, car un mauvais traitement d’une de ces objections peut complètement remettre en cause l’acception de votre proposition commercial. Nous vous invitons donc à procéder selon la méthode suivante :
1- Accepter l’objection, verbalement, c’est à dire en laissant le client aller au bout de sa phrase, et en marquant en blanc, et physiquement en éviter d’adopter un paralangage fermé.
2- Valoriser l’objection, c’est à dire signifier à votre interlocuteur que sa remarque est juste, et qu’il est en droit de le penser. Je vous conseille un « oui, vous avez raison, c’est une question importante ».
3- Reformuler l’objection. Il s’agit ici, non pas de reformuler pour n’en traiter qu’une partie, ou de biaiser la formulation, mais bien de vous assurer que vous l’avez bien comprise. Il y a du reste de forte chance que l’objection ait quelque propos subjectifs. Si c’est le cas, prenez le temps de creuser ces propos auprès de votre client, afin de bien saisir ce qui se cache derrière.
4- Une fois que vous avez bien interprété la signification de l’objection, c’est le moment de la traiter, point par point, avec franchise et des termes clairs et directs. Il ne faut pas tourner autour du pot, ou utiliser des phrases trop longues ou trop techniques, au risque que votre interlocuteur ait la sensation que vous essayiez de le mener en bateau.
5- Enfin, une fois le traitement effectué, il convient de vous assurer d’avoir correctement répondu aux attentes de votre client. Un simple et très naturel « est-ce que cela répond à votre questionnement? », ou quelque chose de cet acabit est très bien. Si le client répond « oui », alors parfait, vous pouvez continuer votre argumentaire. S’il répond non, ou oui mais que vous avez la sensation que ce n’est pas le cas, alors c’est probablement que vous n’avez pas compris ce qui se cachait réellement derrière l’objection. Il faut alors reprendre à l’étape 3, et creuser différemment les choses !

Q4- Est-ce vraiment important de pratiquer ces 5 étapes ?

J’en suis persuadé ! De part le fait que ce soit une ojection sincère et fondée de la part du client, et qu’il vous le formule, c’est que ce questionnement est important pour lui. Il est donc essentiel de lui montrer que vous avez bien saisi cette importance, et que, quel que soit la finalité du traitement, vous allez lui apporter une réponse honnête et claire. De toutes manières, faites vous votre propre opinion ! Entrainez-vous, puis essayez, réessayez cette méthode, et je suis persuadé que vous l’adopterez rapidement !

The post MasterClass 360 Formation – Le traitement des objections appeared first on 360 formation.

Qu’en est-il de celui d’agent immobilier ? En tant qu’acteur en contact direct avec des clients, acheteurs ET vendeurs d’un bien immobilier, l’agent immobilier «2.0» doit lui aussi se mettre à jour afin d’être toujours plus performant. Abordons ensemble certains outils nouvelle génération :

La visite virtuelle de vos biens immobiliers en réalité virtuelle

Entrée avec fracas au cours de l’année 2016, la visite virtuelle en « VR » est l’un des outils les plus immersifs à votre disposition. Le groupe « Maisons d’en France » en font du reste de très agréable « à vivre », telles que celle-ci :

 
Il n’est pas toujours aisé d’avoir le service technique en capacité de vous fournir ce genre d’outils, mais si cela devait être le cas, nous vous invitons très fortement à vous appuyer sur ces vidéos, et ce pour diverses raisons :
– Dans le cadre d’une VEFA, c’est l’un des uniques moyens de projeter vos acquéreurs dans leur futurs acquisitions.
– Dans le cadre d’un bien ancien, cela vous permet d’optimiser vos rendez-vous en présentant (physique hein!) plusieurs biens à vos clients, afin d’évaluer leur appétence pour ces derniers. Libre à vous ensuite de positionner les rendez-vous de visite.
– Dans le cadre d’acquéreurs géographiquement éloignés, ce sera pour vous un moyen simple et immersif de leur faire partager une pré-expérience de visite.

D’autre général, avec un sous réalité virtuelle / angle à 360 degrés, le format vidéo pour présenter un bien est un outil ayant largement fait ses preuves et sur lequel il faut compter. Vous pourrez notamment vous appuyez dessus pour diffuser largement un vente d’un bien au travers des réseaux sociaux, ou, selon certaines stratégies, par emailing. Il ne faut pas nous plus oublier le bienfait « web » pour votre site internet : effectivement, l’internaute intéressé (ou parfois tout simplement curieux) ayant consulté la vidéo pourra être redirigé vers votre site internet, et donc consulter de nouvelles offres, partager une page à l’une de ses connaissances, et par voie de faits, augmenter la notoriété de votre agence.

Les réseaux sociaux, et principalement facebook !

Nous l’avions déjà abordé dans un précédent article : Développer son réseau (et ses ventes) via les réseaux sociaux : oui, mais le(s)quel(s) choisir ?
Alors un petit rappel : facebook, c’est 34 millions d’utilisateurs français au cours de l’année 2017 soit … grosso modo … 1 français du 2. Autant dire que le potentiel de communication de ce média est énorme. Pour autant, comment l’utiliser à bon escient ? Nous avons analyser de nombreuses pages « professionnelles » d’agences / d’agents immobiliers, et voici le feedback que nous souhaitons vous faire quant aux bonnes pratiques :
– Faites en sorte de créer une véritable lien avec votre communauté, et impliquez là ! Proposez-y du contenu riche et régulier, diversifiez les média (photos et vidéos de bien sur le marché, contenu « technique » pouvant attiser leur intérêt (fiscalité immobilière, sujet local, etc), relayez des postes d’acteurs présentes sur votre secteur et pouvant avoir une intérêt (vide grenier, ouverture d’un nouveau commerce, etc).
– Organisez-y des jeux concours, afin d’inviter votre communauté à interagir (et à diffuser) les contenus que vous postez sur facebook.
– Favorisez-y le dialogue « à bâton rompu ». Soyez accessibles, naturels, et montrez ainsi votre simplicité et votre proximité avec eux.
– Enfin, invitez vos clients a y poster un message, ou un avis, afin de capitaliser sur leur satisfaction

A noter que, selon vos contraintes, certaines entreprises (moyennant un abonnement), publient pour vous des contenus « frais », ainsi que les annonces immobilière paraissant sur votre site internet !

Les espaces clients sur une plateforme web !

Il n’est plus besoin de démontrer que trouver un nouveau client « dans le dur » est beaucoup plus onéreux que de « re »transformer un précédent client, ou d’être mis en relation avec un nouveau client via la co-optation. Alors que certaines agences perdent très rapidement le contact avec un client acheteur ou vendeur, nous vous conseillons de faire différemment ! Entretenez le lien avec eux, notamment via un espace client. Cette espace vous servira alors, en fonction de sa conception, à les aider à trouver des locataires pour leur résidence locative, leur envoyer un message « privé » pour les convier à une soirée / visite / etc (message privé qui sera aussi envoyé par email, évidemment), ou tout simplement, tout au long du traitement de leur dossier, à y adjoindre des documents de suivis, des demandes de documents complémentaires, a teaser certains opportunités immobilières s’étant présentées à vous, etc.

Les prises de vues aériennes

A l’air du drone, il est devenu très simple aujourd’hui, et sans pour autant faire appel à une entreprise spécialisée, de prendre des photo / vidéo vue du ciel d’un bien immobilier. Ce choix de vue est très intéressant car il souligne généralement la grandeur d’un bien, la forme de la parcelle et donc du jardin, ainsi que sa proximité avec certains commerces.

La mise en scène d’intérieur, plus communément appelé Home Staging

Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas. « Oui mais des fois, c’est moche quand même ». Hoo, nous sommes sûrs que vous l’avez déjà pensé. En tous cas, nous, nous l’avons déjà pensé
Que vous fassiez ou non appel à un professionnel du Home Staging pour valoriser un bien, au minimum, faites en sorte que ce dernier soit (comme vous!), sobre et élégant. Invitez ainsi les propriétaires vendeurs à faire un minimum de rangement, et soyez intelligent dans ce dernier. Par exemple, s’il ont des enfants (et donc beauuuucoup de jouets partout), il peut être intéressant d’en laisser un ou deux traîner, pour laisser entendre que le bien est actuellement occupé par une famille.

La visite virtuelle « étendue » : google map et google street view.

Une maison ou un appartement, c’est bien. Une maison ou un appartement, ainsi que son environnement, c’est mieux. Continuité logique de la visite virtuelle, vous pouvez étoffer votre panel d’outil d’agent immobilier 2.0 par l’utilisation de google map et google street view. C’est deux outils, utiliser complémentairement, vous permettre à vos clients acheteurs de visualiser très rapidement le contexte géographique du bien, ainsi que les commerces / écoles / espaces verts / etc à proximité ! Ce sont des outils simples et plus que pertinents pour élargir la vision de vos clients !

Le chef de chantier chez Légo : les plans 3D interactifs

Comble de la technologie, vos clients acheteurs vont pouvoir, au travers des plans 3D interactifs, endosser une casquette de chef de chantier décorateur d’intérieur architecte ! Oui, rien que cela ! Au travers de ce dernier outil, les clients vont changer la couleur des murs, enlever / ajouter quelques meubles, revoir la dynamique du jardin, etc etc. Outil pertinent, tant qu’il est utilisé par le client pour se projeté, plus que pour « jour »:)

The post Les outils de l’agent immobilier nouvelle génération appeared first on 360 formation.

Mesure 1 : Informez le voisinage

Pour comprendre cette première mesure, dites vous déjà qu’il y a environ 26% de chance que le futur acquéreur du bien soit déjà résidant du quartier (ou de la zone très proche) ! Effectivement, une éventuel locataire à quelques habitations du bien que vous désirez vendre pourrait être fortement intéressé : il connaît déjà le quartier, a ses habitudes, etc. Partant de là, il semble impensable commercialement parlant de passer à côté de cette opportunité !
Ainsi, nous vous conseillons de préparer un flyer, et de le distribuer aux quelques 100 / 150 maisons entourant le bien à vendre. Évidemment, vous pouvez le faire « à la chaîne » au travers du boitage, mais nous vous conseillons aussi de distribuer manuellement ce flyer aux voisins proches, qui pourront être un relais de votre proposition, pour peu que vous ayez été agréable et sympathique envers eux:)

Mesure 2 : Préparez-vous au maximum pour les visites

Vous seriez extrêmement décontenancé si vous deviez échanger avec un vendeur d’électroménager si ce dernier était incapable de vous parler du lave-vaisselle que vous désirez acquérir. Et vous noterez que, quel que soit l’achat, si jamais le vendeur montre une hésitation, ou pis, donne une information erronée, cela remet directement en doute, dans notre esprit, sa compétence ou son professionnalisme. Et bien cet état de fait est exacerbé (et heureusement) dans le domaine de l’immobilier. Alors pour y remédier, c’est très simple :
Passez à l’avance du rendez-vous avec vos acheteurs potentiels, faites (refaites) un rapide tour de la maison, et vérifier que tout est en ordre (ou propre!).
Soyez muni d’un « kit », contenant quelques produits d’entretien, d’un mètre, éventuellement d’une tablette selon vos process, ainsi que d’un dossier dédié au bien (comprenant évidemment ses caractéristiques, mais aussi son « histoire »).
Enfin, dernier point à vérifier : faites « place neuve » pour les futurs potentiels propriétaires : ouvrez les volets, éventuellement les fenêtres extérieures vers le jardin, et pensez déjà comment vous allez faire le rapprochement entre les différentes pièces de votre bien en vente, et les attentes exprimés par vos clients !

Mesure 3 : Montrez votre connaissance du quartier

Tant pour votre crédibilité que pour répondre à des questions de vos clients, il est très, très important de connaître correctement la zone entourant le bien à vendre. Nous vous conseillons ainsi de préparer un plan (pas routier hein !) reprenant, par exemple et selon les clients : les écoles / maternelles, la boulangerie / boucherie, les grandes surfaces, les transports en commun, etc etc.
Vous serez ainsi paré si jamais vos clients vous posent les questions suivantes : « ma fille est au collège Y, comment peut elle s’y rendre ? », ou encore « quel est le plus près pour faire nos courses ? ». La précision de vos informations, ainsi que le fait que vous êtes sûres de ces dernières jouera ainsi un double rôle : celui de répondre aux questionnements clients, et celui de montrer votre vrai visage : celui d’un professionnel de l’immobilier !

Mesure 4 : Préparer quelques « attentions »

Et entendons nous bien. Pour ce dernier point, il s’agit nullement de préparer un cadeau (ou un gâteau) à vos clients hein ! Au contraire, je pense que cela ferait plutôt l’effet inverse que celui recherché. Non, il s’agit ici de montrer à vos clients que vous êtes précautionneux et qu’ils sont uniques. Mais comment, me direz-vous ?
Voici une liste non exhaustive de ce que vous pouvez mettre en place :
Selon le temps et la saison, préparer un porte manteaux, ou un endroit ou vous pourrez les débarrasser de ces derniers, ou du parapluie.
Si vos clients sont des jeunes parents, ayez déjà anticipez un endroit où ranger la poussette, ainsi éventuellement qu’un gobelet en plastique et une bouteille d’eau.
En fonction du bien et de la taille du groupe de visite, ayez anticipez le sens de circulation, ainsi que la manière dont vous allez opérer la visite, afin d’éviter tout goulot d’étranglement.
Enfin, et selon votre perception des clients (et le temps qu’il fait), prévoyez un rafraîchissement. A ce titre, nous vous déconseillons, évidemment, des boissons alcoolisées. Préférez-leur une bouteille d’eau plate et une d’eau gazeuse !

Nous espérons que ces quatre mesures vous auront été utiles pour vos visites immobilières, et vous disons à très bientôt pour de nouvelles astuces afin d’optimiser votre quotidien d’agent immobilier !

The post 4 mesures essentielles afin d’optimiser vos visites immobilières ! appeared first on 360 formation.