Question 1 : Qu’est-ce qu’un investissement dans l’immobilier ?

En économie, un investissement est une dépense immédiate destinée à augmenter, à long terme, la richesse de celui qui l’engage.
On peut ainsi considérer qu’ un investissement en immobilier est l’acquisition d’un bien physique ou dématérialise paye comptant ou à crédit, qui, à long terme est destinée a augmenter la richesse.
Bien évidemment, cette définition économique est générique et nous allons voir qu’il existe différentes familles d’investissement dont les objectifs sont différents et qu’ ils peuvent représenter un avantage fiscal ou non.

Question 2 : quelles sont les grandes familles ?

Même si la résidence principale est considérée comme un investissement immobilier et qu’elle répond à la définition économique ; personnellement je la considère comme une famille a part entière car elle touche à l’affectif et a son quotidien.
Pour information, le taux de propriétaires en France est de 64% pour une moyenne en Union Européenne a 70%. Les pays de l’Est sont majoritairement propriétaires a 90% et plus alors qu’on frôle les 60% dans les pays nordiques.
Sans rentrer dans ces détails que nous pourrons voir dans une prochaine vidéo, cela signifie qu’il existe en France 36% de locataires et que ce chiffre reste relativement stable malgré l’ensemble des politiques menées en faveur de la propriété de sa résidence principale.
Sans faire de raccourci, cela veut dire qu’il existe un marché locatif pérenne en France, nous allons le catégoriser.
On peut classer l’investissement immobilier en deux catégories :
L’immobilier physique et l’immobilier dématérialise dit pierre papier.
A l’intérieur de chacune de ses deux grandes familles, il existe beaucoup de sous familles qui ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux.
Les deux familles d’immobilier physique sont l’immobilier nu et l’immobilier dit meuble et dans chacune de celles-ci il existe de l’immobilier neuf encore appelé la VEFA ou de l’ancien
Au niveau de la pierre papier, la plus connue est la SCPI apparue en France dans les années 60, elle permet de devenir propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la spi, une sorte de mutualisation de l’immobilier locatif traditionnel.
L’OPCI ou Organisme de placement collectif en immobilier est né en 2007, il s’agit d’un mix entre de la pierre papier et des produits financiers afin d’apporter de la liquidité à ce type de produit
Il existe également les Sociétés d’investissement immobiliers cotées qui, comme leur nom l’indiquent sont des société dont le métier est d’investir dans l’acquisition ou la construction d’immeubles a l’usage d’habitation, de commerces ou de bureaux… elles sont cotées sur les marches financiers
Et le dernier ne est le financement participatif plus connu sous le nom de crowdfunding immobilier qui a vu le jour en 2011 qui permet a tout à chacun de participer au financement d’un projet immobilier nécessitant beaucoup de capitaux

Question 3 : quels sont les objectifs patrimoniaux ?

Bien évidemment les objectifs vont dépendre des possibilités financières de votre client/prospect.
Pour ma part, il me semble qu’ au-delà des chiffres, il est toujours nécessaire d’aller comprendre le pourquoi de l’investissement :
– Se créer une capitalisation
– Se créer des revenus complémentaires
– Préparer les études des enfants
– Protéger sa famille
– Augmenter son patrimoine
– Acheter une résidence secondaire / un bateau ?
– Défiscaliser ?
En réalité, il existe autant d’objectifs patrimoniaux que de clients potentiels et sans avoir bien cerne cela, il n’est pas possible de bien sélectionner le ou les types d’investissement.
A ce sujet je vous invite à revoir la Master class de Mathieu au sujet du traitement des objections

Question 4 : Défiscalisation pour ou contre ?

Il y a eu de grandes dérives dans les pratiques de défiscalisation immobilière néanmoins à partir du moment où vous accompagner votre prospect dans une démarche rigoureuse quant au bien et au choix du dispositif, la défiscalisation peut être une opération très intéressante.
Encore une fois cela va dépendre de la situation de votre client ou prospect et de ses objectifs et non du produit que vous souhaitez lui vendre.
– Un prospect ne payant pas ou peu d’impôts n y verra aucun intérêt et la rentabilité de l’opération ne sera pas celle escomptée
– Un prospect très fortement fiscalise n y verra lui non plus pas grand intérêt
Je considère qu’ un foyer fiscal entre 3 000 et 10 000 euros d’impôts peut réaliser un ou des investissements défiscalisant
Si votre client a un objectif de capitalisation, un investissement immobilier défiscalisant a du sens néanmoins son objectif est uniquement de se préparer des revenus complémentaires l’investissement non défiscalisant en meuble me semble beaucoup plus approprié. Il peut exister des montages plus ou moins complexes qui permettent de cumuler différents avantages.