Question 1 : qu’est ce qu’un investissement locatif

Un investissement locatif est au contraire de la résidence principale un investissement dont le but n’est pas de l’occuper ou au moins pendant un certain laps de temps.
Il peut se faire à crédit ou au comptant et a vocation de créer une rente ou une capitalisation à moyen ou long terme.
Du fait des taux bas et si cela est possible pour votre prospect ou client, je suggère fortement d’avoir recours au crédit du fait de l’effet de levier.
Si le rendement attendu de l’investissement est plus important que le taux du crédit il est préférable de s’orienter vers cette solution, en fonction des objectifs et choix de votre prospect bien entendu
L’investissement peut se réaliser en location non meublée par la création de déficit foncier
– Le déficit foncier
– Le démembrement
– Le Malraux
– Les monuments historiques
Dans ces dispositifs, on s’adresse à des propriétaires de biens locatifs existants et en bénéfice foncier important avec pour objectif le développement du patrimoine et la diminution de la pression fiscale indirecte
Ou par une réduction d’impôt directe
– Loi Girardin
– Loi Pinel
Ou alors choisir un dispositif récent, le dispositif Cosse qui permet un abattement de 15 à 85 % sur les loyers perçus
L’investissement peut également se réaliser en location meuble en ln ou en lm, a expliqué dans une prochaine session
– Bien ancien que l’on rénove, que l’on meuble et que l’on met en location
– Bien meuble dans le neuf confie à un gestionnaire avec récupération de la tva
O Résidence étudiante
O Résidence de tourisme
O Résidence senior
O Résidence médicalisée
J’ai une grande préférence pour les résidences étudiante et senior
Ces résidences neuves peuvent permettre d’obtenir une défiscalisation ou un principe d’amortissement ce qui permet de ne pas être impose sur les revenus génères

Question 2 : quels sont les critères d’un bon investissement locatif pour le client ?

Je dirais que le premier est qu’il réponde avant tout a ses objectifs.
Un vieil adage dit que l’emplacement doit être le premier critère de choix, le second l’emplacement et le troisième l’emplacement, je suis assez d’accord avec cela
Néanmoins il existe bien d’autres critères à prendre en considération :
– L’environnement du bien
O Si studio ou T2 (proches facs, écoles)
O Si T3 et + (vocation familiale, les commodités, transports, écoles, loisirs, etc.)
– La qualité de l’ouvrage et les prestations
– Le ratio propriétaires / investisseurs
– Le ratio prix / rendement
– la liquidité du produit
Je mise personnellement sur ce dernier critère pour que le bien puisse être facilement revendable

Question 3 : quelles incidences pour la fiscalité ?

En fonction du régime choisi, il y aura défiscalisation, fiscalisation ou non fiscalisation des revenus génères.
Comme dit précédemment, le choix du ou des dispositifs va être primordial en fonction des objectifs du client
Prenons le cas de la défiscalisation :
1- dans une première phase, du fait de revenus fonciers négatifs, on va minimiser le revenu imposable et donc l’impôt sur le revenu
2- vient s’appliquer dans un second temps la réduction d’impôt
3- sur le long terme, notamment dans le cadre d’un crédit amortissable, la baisse des intérêts d’emprunt va générer des revenus du patrimoine et donc de l’impôt sur le revenu et de l’impôt indirect, la CSG/crs qui est passe à 17,2% cette année
Dans le cadre d’un bien ancien, il n’y a pas de défiscalisation, aussi il sera judicieux d’avoir un rendement très positif afin de gommer la création d’impôt direct et indirect génères par l’opération
Dans le cadre du loueur en meuble, deux principes s’appliquent, soit la défiscalisation, soit l’amortissement qui permet de ne pas générer d’impôt sur les loyers perçus sur du moyen voire long terme
Enfin dans le cadre d’investissement du type déficit foncier, la résultante fiscale va être d’écraser voire d’annuler les revenus fonciers existant et ainsi annuler ou minimiser la fiscalité directe et indirecte de votre client