Investissement en défiscalisation : présentation du risque de non réalisation par votre conseiller

Vous désirez investir dans une opération de défiscalisation immobilière ? Mais concrètement, jusqu'où doit aller l'obligation d'information de votre conseiller ? C'est ce à quoi nous allons tenter de répondre aujourd'hui !

Il n'est jamais facile de sauter le pas de son premier investissement de défiscalisation, quelle que soit la loi qui y est adossé. Perissol à une époque, Scelier, De Robien, Duflot-Pinel. Il y en a pour chaque époque, chaque gouvernement, chaque ministre. Votre conseiller, souvent gestionnaire de patrimoine, expert-comptable, avocat ou conseiller bancaire, doit évidemment vous informer des diverses risques encourus pour ce type d'investissement. Mais où est placé, au niveau de la loi, le curseur de sa prévenance ?

1- Risques liés au promoteur

Lors d'une opération de défiscalisation immobilière, votre conseiller a une obligation (devoir) de vous conseiller (évidemment), et vous avertir, notamment pour le risque de non-réalisation du projet immo (VEFA). Cette réalisation peut être de plusieurs faits, mais le plus fréquents est lié au risque de faillite du promoteur. Difficile à évaluer en amont de l'opération, la Cour de cassation considère qu'il ne peut pas être évalué comme « considéré de tous ». De fait, votre conseiller doit être extrêmement vigilant a bien vous présenter le promoteur, et le risque inhérent à sa potentielle faillite (ainsi que les conséquences).

2- Recours en justice

La Cour de cassation ayant accueilli une demande de traitement d'un investisseur souffrant de la non réalisation présentée ci-dessus, a considéré que l'argument du conseiller comme quoi « le risque de défaillance du promoteur était inhérent à un tel programme d'investissements », n'était pas suffisant. Elle a du reste indiqué que ce dernier avait, qui plus est, présenté cet investissement comme une proposition totalement sécurisée, en mentionnant notamment une date de fin de chantier. Enfin, la Cour a exclu l'argument comme quoi la remise d'une document commerciale aurait été une information suffisante à la prévenance de l'investisseur.

3- Responsabilité du notaire

En 2015, la Cour de cassation avait jugé que les investisseurs de ce type d'opération devaient posséder un minimum de connaissances. De fait, sous-jacent à cela, on s'oppose qu'il faut entendre par là que la Cour considère que les investisseurs doivent notamment, de leur propre fait, envisager qu'il existe un risque de défaillance de la part des diverses intervenants économiques. De plus, a cette même période, la Cour avant tranché sur le fait qu'il ne pouvait être reproché au notaire une quelconque absence de mise en garde concernant aussi bien la solvabilité des acteurs de ce type d'opérations, que de l'opportunité économiques (et donc de ses risques) de la dite opération. Il n'a ainsi pas a informer l'investisseur sur les risques inhérents au projet s'il n'a pas de raisons de le soupçonner outre mesure.