Qu’est ce que la servitude de vue ? Quelles sont les règles a observer ?

Qu'est-ce qu'une servitude de vue ? Quelles règles sont a observer quant à une cloture, dans le cadre d'une copropriété, ou lors du dépôt d'un permis de construire ? Autant de question que peuvent se poser tout propriétaire ou locataire que nous sommes, et pour lesquelles nous allons vous apporter des réponses dans cet article !

Qu'est-ce qu'une servitude de vue, au niveau légal ? Définition

La Vue :

Commençons peut-être même par la base, à savoir ce qu'est la « vue » au niveau immobilier. L'on définit la vue comme étant les ouvertures permettant de voir vers l'extérieur, telles que les fenêtres, baies vitrées, balcon ou encore terrasse.

La loi différencie deux types de vue, qui ont chacun leur propre « distance » à respecter :
- La vue dite « droite » (l'on est alors capable de regarder directement chez un tiers sans avoir besoin de tourner la tête)
- La vue dite « oblique » (l'on doit alors tourner la tête pour regarder chez un tiers)

En matière de distance légale dans le cadre de la vue, voici les contraintes à respecter :
- Pour une vue droite : il doit y avoir au moins 1,90 mètre entre le rebord de l'ouverture et la limite séparative de la propriété du tiers.
- Pour une vue oblique : il doit y avoir au moins 0,60 mètre entre le rebord de l'ouverture et la limite séparative de la propriété du tiers.

Précision importante : il existe certains cas pour lesquels ces limites n'entrent pas en ligne de compte. Ainsi, si l'ouverture donne, par exemple, sur un mur aveugle, sur un toit sans lucarne, ou encore directement vers le ciel, alors ces restrictions ne s'appliquent pas !

Le Jour :

On définit comme « Jour » une ouverture qui permet à un habitat de recevoir de la lumière, sans que la dite ouverture n'entraine de restriction de Vue auprès d'un tiers, c'est à dire :
- que l'ouverture reste fermée via, par exemple, un châssis fixe
- que le verre ou le matériau la constituant est translucide et non transparent
- que le verre dormant ou matériau doit être garni d'un treillis de fer (dont les mailles ont au maximum 10 centimètres d'ouverture).


De plus, les Jours doivent, eux aussi, respecter une distance, plus précisément, une hauteur, à savoir :
- 2,60 mètres du sol, dans le cadre d'un jour de rez-de-chaussée
- 1,90 mètres du plancher, dans le cadre d'un jour d'étage

Mais alors, qu'est ce qu'est la servitude de vue ?

Un propriétaire n'a pas l'obligation de respecter les contraintes précisées ci-dessus sur jamais il bénéficie d'une servitude de vue avec un tiers. Cette servitude peut être acquise par l'un des 3 moyens suivants :

1° - La prescription trentenaire

Il s'agit, en quelque sorte, d'un accord tacite obtenu dans le temps! Effectivement, si vous créez une vue ne respectant par les distances légales ET que le tiers concerné par cette dernière (votre voisin) ne s'est pas manifesté au bout de 30 années en vous assignant en justice, alors vous acquérez de plein droit la servitude.

2° - La division de propriété

Dans le cas où vous divisez votre propriété en deux parcelles, et qu'une (ou plusieurs) ouvertures se trouvent être en dehors du cadre des distances légales, alors l'acquéreur de la seconde parcelle devra accepter de fait une servitude de vue.

3° - L'accord entre tiers (voisins)

Il est possible ne pas avoir a respecter les distances légales de Vue dans le cas où vous et votre voisin rédigiez une convention autorisant l'un d'entre vous (ou les deux) à créer des ouvertures à des distances inférieures à celles demandées légalement.
Cet accord s'applique aux deux signataires et, pour qu'il s'étende aux futurs acquéreurs, il devra être déposé auprès d'un notaire qui le fera publier au service de publicité foncière.

Qui peut m'aider, moi, particulier, à constater des servitudes de vue ?

La majorité des professionnels de l'immobilier sont, logiquement, en mesure tant de vous expliquer le principe de la vue et du jour, que de déceler s'il existe ou non des servitudes vis à vis de votre habitat. De fait, les gestionnaires de biens immobilier, les gestionnaires locatif, ou encore les négociateurs immobilier à l'origine de votre transaction devraient pouvoir vous aiguiller !